Veel gestelde vragen
Waarom regelt u als verkoper niet tevens collectief verpachten van de grond?
Recentelijk heeft de rechtbank bevestigd dat de aanbieder van gronden, geen (bemiddelende) rol mag spelen bij het verpachten van de verkochte grond. Iedere grondverwerver is daarmee zelf verantwoordelijk voor het beheer van zijn of haar kavel(s). Wel staat het iedere boer en pachtbemiddelaar vrij om eigenaren van grond(en) te benaderen met een voorstel om de pacht voor u te verzorgen, indien u daar voor kiest. In de praktijk is dit eerder regel dan uitzondering.
Voor wie is investeren in grond geschikt?
Vooropgesteld moet worden dat voorafgaand aan iedere investering een deugdelijke afweging van de mogelijkheden en risico’s dient plaats te vinden. Een besluit om te investeren moet in de regel weloverwogen worden genomen. Dit geldt dus ook voor het investeren in strategisch gelegen grond. Hoewel het kan voorkomen dat de bestemming van grond wijzigt binnen korte tijd na de aankoop, moeten investeerders in grond over het algemeen over een lange adem beschikken. Dit betekent dat investeren in grond uitsluitend geschikt is voor investeerders die voor hun levensonderhoud niet afhankelijk zijn van de gelden die zij investeren in grondposities. Het investeren in grond zou wat ons betreft niet moeten worden overwogen door mensen die onvoldoende financiële armslag hebben om een gedeelte van hun beschikbare vermogen voor onbepaalde tijd vast te zetten.
Waarom moet ik nu in grond investeren?
Er dreigt een woningtekort van ruim 300.000 woningen tegen 2020. Grond is in deze tijd nog betaalbaar en als er straks een inhaalslag wordt gemaakt op de woningbouwmarkt, hoeft u niet achter de feiten aan te lopen als u dan nog grond wilt gaan aankopen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verwacht dat de Nederlandse bevolking tot 2040 zal groeien. Op de interactieve kaart van Nederland op onze site kunt u die groeigebieden ook makkelijk terug zien. Grote woningcorporaties en projectontwikkelaars hebben het in deze tijd moeilijk en dat biedt u en ons kansen om nu de gronden aan te kopen, welke in het verleden vaak al in handen waren van de eerder genoemde marktpartijen.
Hoe ervaren is TK Vastgoed in de aan- en verkoop van grond?
TK Vastgoed is al jarenlang toonaangevend actief in het adviseren over investeren in strategisch gelegen grond. Bij TK Vastgoed zijn uitsluitend medewerkers in dienst die hun sporen hebben verdiend in de aan- en verkoop van vastgoed. Dat merkt u in de service, de professionele benadering en de snelle, accurate en doelgerichte werkwijze. TK Vastgoed onderscheidt zich doordat wij een groot landelijk netwerk hebben opgebouwd, dat zodanig op elkaar is afgestemd dat we steeds voorop lopen in een markt die voor veel partijen moeilijk toegankelijk is.
Waarom verkoopt TK Vastgoed niet direct aan de projectontwikkelaar?
TK Vastgoed verkoopt wel degelijk aan projectontwikkelaars maar projectontwikkelaars zijn vaak slechts geïnteresseerd in grond waarop zij vrijwel direct kunnen bouwen. In de crisis jaren hadden projectontwikkelaars vaak te veel grond op de balans staan en te weinig liquiditeiten, waardoor wij veel projecten hebben kunnen inkopen waar normaliter moeilijk tussen was te komen. Ondanks de sterk aantrekkende bouw en economie is het voor veel projectontwikkelaars nog steeds van belang geld vrij te hebben om nú te kunnen bouwen en niet over enkele jaren, voor ondernemers en particulieren is dat daarentegen een interessante investeringshorizon.
Wat is het verdienmodel van TK Vastgoed?
De percelen die wij aan- en verkopen hebben doorgaans een bestemming welke het nog niet toestaat om te bouwen of ontwikkelen. Deze percelen hebben dan vaak de huidige bestemming van cultuurgrond, grasland, agrarische grond, landbouwgrond of een bestemming recreatie of bouwgrond zonder omgevingsvergunning, zonder deze omgevingsvergunning staat het bestemmingsplan het onder bepaalde voorwaarden wel toe om te bouwen maar zijn de definitief benodigde aanlegvergunningen nog niet afgegeven. Hierdoor is de prijs lager dan grond waar direct op gebouwd mag worden maar betaald men wel vaak een zogeheten “verwachtingswaarde” voor de grond. Dit heeft er mee te maken dat de verkopende partij of oud-eigenaar vaak op de hoogte is van toekomstige ontwikkelingen op het perceel en de potentie ervan, waardoor deze verkopende partij een opslag (voorschot) over de grond heen legt waardoor de grond meer kan kosten dan agrarische grond zonder potentie naar ontwikkelingen. Daarbij zijn we zeer streng en selectief in ons aankoopproces en leggen we de laat qua criteria waaraan de percelen moeten voldoen zeer hoog, dit heeft uiteraard ook invloed op de prijs. De prijs die wij betalen voor de grond wordt vervolgens vermeerderd met een factor van 2.5 tot 3.0 keer onze verwervingsprijs welke bestaat uit kosten en marge. De kosten kunnen worden opgedeeld in twee delen: de directe kosten en de indirecte kosten. Onder de directe kosten vallen: rentmeesters, makelaars, notariskosten, verkavelingskosten, marketing en brochures, druk en portokosten etc. Onder de indirecte kosten vallen: groei organisatie, personeel, huur, research naar percelen (wij wijzen van de aan ons aangeboden percelen ruim 95% af), marketing, auto’s, etc. Alles wat overblijft is winst voor onze onderneming en wordt geïnvesteerd in aankoop van nieuwe(grotere) projecten en innovatie.
Mag ik mijn grond tussentijds verkopen voordat een bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden?
Ja, u bent volledig vrij om uw kavel(s) te verkopen aan wie en wanneer u maar wilt. U kunt dit op verschillende manieren doen. Bijvoorbeeld middels een lokale makelaar of binnen uw eigen netwerk. Uiteraard kunt u ook terecht bij internet marktplaatsen of kunt u gewoon een advertentie plaatsen.
Hoe werkt een tussentijdse verkoop?
Bij TK Vastgoed melden zich dagelijks geïnteresseerde investeerders, waardoor wij zeer goed in staat zijn u van dienst te zijn indien u besluit de grond tussentijds te verkopen. U kunt contact met ons opnemen . Mocht u als eigenaar van de grond deze zelf of middels een derde willen verkopen, dan bent u daarin volledig vrij. U kunt immers altijd over de grond beschikken op de wijze zoals u dat wilt.
Wat is de financiële/juridische gang van zaken als mijn grond verkocht gaat worden?
In het geval dat een partij uw grond na een bestemmingswijziging wenst te verwerven, levert u uw grond aan deze partij. Ook voor deze levering is een notariële akte noodzakelijk en na de overdracht zal de notaris het bedrag van verkoop aan u overmaken, waarbij u verzekerd bent van een gedegen juridische en financiële begeleiding. Hoe de verkoop exact te werk gaat staat omschreven in uw koopovereenkomst. Als u hier vragen over heeft, kunt u contact opnemen met ons.
Moet ik rekening houden met kosten verbonden aan het bezit van de grond?
Behalve met eventuele ruilverkavelingsrente moet u rekening houden met waterschapslasten. Anders dan ruilverkavelingsrente is iedere eigenaar van grond waterschapslasten verschuldigd. De waterschapslasten zijn te overzien, aangezien deze nooit meer dan enkele tientallen euro’s per jaar bedragen. Indien uw grond wordt verpacht en door de pachter zakelijk wordt gebruikt, dan komt de onroerend zaakbelasting (OZB) voor rekening van de pachter.
Kan ik grond schenken aan een derde?
Uiteraard, grond is uw bezit. U mag daarmee doen wat u wilt. Noodzakelijk is wel dat u de overdracht notarieel en met medeweten en medewerking van de begunstigde vastlegt.
Ik wil grond kopen als investering voor mijn minderjarige kind. Kan dat?
Ja, dat kan. Dit gebeurt steeds vaker. In dit geval wordt de koopovereenkomst dan op naam van uw minderjarige kind opgesteld, wel dient u als zijn/haar wettelijke vertegenwoordiger de overeenkomst te ondertekenen. Totdat uw kind de leeftijd van 18 jaar heeft blijft u verantwoordelijk.
Is de grondmarkt transparant?
Het aankopen van grond is een transparante markt. Iedere transactie kan via uw eigen notaris lopen en wordt geregistreerd in het Kadaster. Bij het Kadaster kunt u aktes op vragen wat de verwervingsprijs is geweest van de verkoper.
Grond met een agrarische bestemming is in prijs toch goedkoper dan dat TK Vastgoed aanbiedt?
Op zichzelf gezien is deze stelling wellicht juist, maar de grond die wij aanbieden wordt niet geselecteerd op basis van de agrarische waarde. Het is strategisch gelegen grond, waarvoor een zogenaamde ‘landbouw-plus-prijs’ wordt betaald. Het vinden en verwerven van strategische grond is namelijk niet eenvoudig. Gemiddeld wordt slechts één op de tien gebieden die worden onderzocht als zodanig gekwalificeerd. In de prijs zit derhalve een opslag voor de strategische ligging, in te schakelen planologen, het verrichten van bodemonderzoek (indien van toepassing), de kosten voor kadastrale splitsing, overheadkosten voor het marketen van de grond, etc. Daarnaast hanteert TK Vastgoed een (bescheiden) winstopslag op de (ver)koop van de grond.
Ik lees dat gemeenten miljoenen hebben verloren op grondposities. Hoe zit dat?
Gemeenten hebben de afgelopen jaren veel grondposities aangekocht met de bedoeling er bouwgrond van te maken. Door de financiële crisis en de daarmee samenhangende stilstaande huizenmarkt, bleef veel grond onbebouwd. De gemeenten kochten vaak aan voor prijzen tussen de €10 en €50 en zette deze agrarische gronden al voor woningbouwprijzen in de boekhouding, terwijl er nog geen huis was gebouwd. Wij noemen dit een papieren verlies. Nu moeten veel gemeenten noodgedwongen verlies nemen.
Bestaat er een index waarin de ontwikkeling van de prijzen van grond valt af te lezen?
Op het moment dat u de grond als investeerder koopt, heeft deze waarschijnlijk een agrarische bestemming. Wij beoordelen de gronden niet op agrarische kwaliteiten. Verder bestaat er geen index waarin de ontwikkeling van de waarde van grond wordt bijgehouden. U zou natuurlijk het Kadaster kunnen raadplegen. Daarin vindt u specifieke informatie met betrekking tot alle zogenaamde registergoederen (grond is een registergoed).
Hoe komt de waardebepaling tot stand?
Indien de bestemming van de grond is gewijzigd, zal de waarde van de grond worden vastgesteld. Daarbij bent u er van verzekerd dat de werkelijke waarde van de grond uit de bus komt, aangezien de waardering geschiedt door onafhankelijke taxateurs, die u samen met TK Vastgoed mag aanwijzen. Op de vastgestelde meerwaarde worden de door u voor de grond betaalde koopprijs, de overdrachtsbelasting en notaris- en kadasterkosten in mindering gebracht.
De gemeente deelde mij mede dat er voorlopig geen bestemmingswijziging wordt verwacht. Klopt dit?
Een gemeente heeft er belang bij dat grond kan worden ontwikkeld vanuit de vraag van particulieren, woningbouwcorporaties en bedrijven. Indien de gemeente geen eigenaar is van bepaalde grond, dan is zij er niet bij gebaat om derden vroegtijdig in kennis te stellen van voorgenomen bestemmingswijzigingen. Immers, doorgaans zal de gemeente eerst de grond verwerven om deze vervolgens met winst te verkopen aan de betrokken projectontwikkelaar. Daarom zijn gemeenten doorgaans niet transparant over eventueel voorgenomen wijzigingen in de bestemming van grond.
Wat als mijn grond niet van bestemming wijzigt?
De waardeontwikkeling van door u gekochte grond is afhankelijk van diverse factoren. Een scherpe inkoopprijs is daarbij van belang, omdat daardoor eerder geprofiteerd kan worden van een autonome waardestijging (los van een andere bestemming). Door schaarste en strategische ligging kan de prijs van grond zich zeer interessant ontwikkelen.
Hoe groot is de kans dat er inderdaad een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?
Dit is natuurlijk de belangrijkste vraag van allemaal. Het is echter zoals bij alle investeringen: Als wij het antwoord zouden weten, dan hoefden we nooit meer te werken. Doordat onder meer de gemeenten doorgaans niet transparant zijn en de personen op beleidsbepalende posities wijzigen, is iedere kansberekening zinloos. Op basis van jarenlange ervaring zijn wij echter overtuigd dat bij geen enkele andere investering, de verhouding tussen de opbrengst en het risico zo gunstig is.
Wat gebeurt er als ik niet wil verkopen bij een bestemmingswijziging?
Het is van belang dat u zich bij de aankoop van de grond realiseert dat de grond moet worden aangeboden na een bestemmingswijziging. Door het tekenen van de koopovereenkomst verplicht u zich daartoe. Helaas is het niet mogelijk op een later moment hierop terug te komen. De andere investeerders in het gebied zouden hier namelijk door kunnen worden gedupeerd. Wij proberen onze investeerders -en dus ook u- hiermee te beschermen.
Loop ik het risico dat op de plaats van mijn perceel net een stoep of waterpartij gepland is en ik daardoor minder ontvang dan de eigenaar van het perceel naast het mijne?
Dit is een louter theoretisch risico. Op het moment dat de bestemming van de grond wijzigt, bestaat in de regel nog geen uitgewerkt plan ten aanzien van de invulling, infrastructuur en bebouwing. Zodra de grond van u wordt gekocht, is dus nog niet bekend wat er op uw stuk grond zal worden gebouwd. Uw grond is bovendien onderdeel van een groot perceel, wat naar alle waarschijnlijkheid in zijn geheel zal worden verkocht. Mede om deze reden is een aanbiedingsplicht in het koopcontract opgenomen.
Is het denkbaar dat een geïnteresseerde partij maar een gedeelte van mijn grond aankoopt?
Wij bieden uw grond altijd als geheel aan. Het is wel mogelijk dat de grond aan verschillende partijen wordt verkocht, maar u verkoopt steeds de gehele kavel.
Mag/kan ik ook zelf ontwikkelen na bestemmingswijziging?
Nee, indien de bestemming van de grond wijzigt, dan rust op u een verplichting om de grond te verkopen aan een nader aan te wijzen partij die de ontwikkeling van de grond op zich neemt. Zouden wij de spelregels op dit punt wijzigen, dan kan een enkele investeerder het onmogelijk maken voor alle investeerders in het gebied om van de waardestijging te profiteren. Wij proberen hiermee derhalve uw belang te dienen.
Komt u er niet uit?
Telefoon
Wij zijn te bereiken op maandag, dinsdag en woensdag van 10.00 tot 17.00 uur. Op donderdag van 12.00 tot 21.00 uur en op vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur.
Klantenservice: 0299 676 525