Nederlandse gemeenten die nu grond kopen voor woningbouw, lopen een financieel risico zonder dat het de bouw versnelt. Dat zegt Edwin Buitelaar, onderzoeker voor grondbeleid en de grondmarkt bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), in een interview met het FD.
Steeds meer gemeenten kopen weer zelf grond aan, bleek uit onderzoek door het FD begin oktober. Buitelaar ziet die trend ook, zegt hij. Door bouwlocaties beschikbaar te stellen, hopen ze de nieuwbouw weer op gang te brengen. De komende jaren moeten er 75.000 woningen per jaar bijkomen om de woningnood te lenigen.
Maar grondaankopen door de gemeente zijn niet beslissend voor het bouwtempo, stelt Buitelaar. Belangrijker is dat gemeenten bestemmingsplannen maken en vergunningen verlenen, en dat doen ze ook voor grond die ze niet in bezit hebben. Maar het aantal bouwvergunningen stagneert juist, werd deze zomer duidelijk. Gemeenten gaven de eerste helft van dit jaar minder vergunningen af voor nieuwbouw dan de twee jaar ervoor. Er komen dit jaar maximaal 67.000 woningen bij.
De snelheid van de bouw hangt ook af van de beschikbaarheid van materialen en werknemers. ‘Als bouwbedrijven om wat voor reden dan ook niet kunnen of willen bouwen, doe je daar als gemeente niets aan’, zegt Buitelaar.
Lees ook:
Gemeenten hebben haast, want de bouwplannen raken op.
De onderzoeker waarschuwt bovendien voor het financiële risico van grondaankopen. In economisch goede tijden verdienen ze geld door bouwgrond te verkopen aan projectontwikkelaars. Maar als de markt instort, maken ze er verliezen op. Dat gebeurde tijdens de vorige crisis. Grond kopen op het hoogtepunt van de markt is volgens Buitelaar dan ook een slecht idee. ‘Als gemeenten nu grond gaan kopen, zijn ze te laat,’ zegt hij.
Grond als inkomstenbron
Buitelaar begrijpt dat gemeenten graag geld willen verdienen met grondaankopen. Dat kunnen ze bijvoorbeeld gebruiken voor het aanleggen van infrastructuur zoals wegen of metrolijnen. Ook zijn de inkomsten uit de verkoop of erfpacht van bouwgrond de enige die ze zelf kunnen innen.
Gemeenten hebben weliswaar inkomsten uit de baatbelasting en onroerendzaakbelasting (OZB), die alle huiseigenaren moeten betalen. Maar als de WOZ-waarde van huizen en daarmee ook de OZB binnen een gemeente stijgt, dalen de inkomsten uit het gemeentefonds. Dat is de belastingpot van het Rijk waaruit gemeenten geld ontvangen. ‘Gemeenten hebben weinig aan de batenstijging van hun grond. Dus kiezen ze ervoor een actief grondbeleid te voeren’, zegt Buitelaar.
Volgens de wetenschapper zou de prikkel voor actief grondbeleid kleiner zijn als de waardestijging van het vastgoed meer binnen de gemeenschap zouden blijven. Volgens hem is dat in veel andere landen nu al het geval. Zelfs in de Scandinavische landen, die bekend staan om de actieve verzorgingsstaat, mogen gemeenten volgens hem meer belasting zelf innen.
Woningbouw sturen
Een ander veelgehoord argument voor grondbezit door gemeenten is dat ze daarmee kunnen sturen wat voor woningen op een bepaalde plek verrijzen. Maar ook daarvoor is het bezitten van grond in de meeste gevallen niet beslissend, stelt Buitelaar. Via het bestemmingsplan kunnen gemeenten bijvoorbeeld bepalen dat op een plek sociale huurwoningen of middenhuurwoningen moeten komen.
Gemeenten geven grond wel met korting uit aan woningcorporaties, om zo de bouw van sociale huurwoningen te ondersteunen. Maar bijvoorbeeld middenhuurwoningen mogen ze niet op die manier stimuleren. ‘Als je grond met korting uitgeeft voor woningen in de vrije sector, is dat staatssteun’, zegt Buitelaar.
Volgens de wetenschapper is een actief grondbeleid wel goed voor het laten bouwen van openbare voorzieningen zoals scholen en bejaardentehuizen, die er anders misschien niet komen. ‘Maar of het de woningbouw versnelt, is de vraag.’