Groeiende stad Zwolle heeft het allemaal: gebrek aan middenhuurwoningen, vergrijzing, woningverkoop bij opbod. Gemeente en provincie werken aan oplossingen.

Vanaf de achtste verdieping van City-Post, het voormalige postsorteercentrum aan de Westerlaan, overzie je Zwolle in één oogopslag. In het noorden steekt de Peperbus, de toren van de Basiliek van Onze-Lieve- Vrouwe-Tenhemelopneming, boven het oude centrum uit. In het westen is het moderne kantoorgebouw De IJsseltoren aan de snelweg A28 zichtbaar.

Aan de voet van City-Post ligt het stationsgebied, dat een grote transformatie ondergaat. De brug voor bussen over het spoor tussen Noord- en Zuid-Zwolle staat er al. Wethouder Ed Anker (woonbeleid, ChristenUnie) ziet het aan met een grijns. „Dit is toch vet?”

Zwolle wordt de komende jaren stevig verbouwd. Voor 2027 moeten er minstens zesduizend huizen bijkomen. De hoofdstad van Overijssel, nu ruim 120.000 inwoners, krijgt er de komende twintig jaar 20.000 bij, en dat terwijl de stad tussen 2006 en 2016 in verhouding al harder groeide dan de vier grote steden in de Randstad. „Met het college heten we drie keer per jaar nieuwe bewoners persoonlijk welkom”, zegt Anker. „Dat is tegenwoordig wachtlijstenwerk.”

Stad populair

Demografische ontwikkelingen zijn van groot belang voor de woningmarkt. Vergrijzing van de bevolking, de trek naar de stad, kleinere huishoudens en krimp aan de randen van Nederland bepalen de komende jaren het beeld van de Nederlandse woningmarkt, zegt Dorien Manting, onderzoeker van het Planbureau voor de Leefomgeving en hoogleraar bevolking en ruimte aan de Universiteit van Amsterdam. „Wij als demografen hadden geen idee dat de stad zo populair zou worden. Dertig jaar geleden wilde je daar niet dood gevonden worden.”

TREK NAAR DE STAD

In Overijssel zijn drie trends goed zichtbaar: de stad Zwolle groeit, gemeenten ‘in de regio’ krimpen, en de bevolking vergrijst. Het provinciebestuur is zich daarvan bewust, zegt gedeputeerde Monique van Haaf (woonbeleid, VVD). „Wij zien het als onze belangrijkste taak ervoor te zorgen dat de juiste soort woning op de juiste plek gebouwd wordt. Dat lukt alleen maar als stad en land met elkaar in verbinding staan en weten wat waar nodig is.”

Een dorp in Twente zou ruimte kunnen hebben voor de bouw van woningen als Zwolle geen ruimte meer heeft, geeft Van Haaf als voorbeeld. Andersom kan een stad voorzieningen bieden die in een dorp niet meer te financieren zijn.

Het stationsgebied verklaart deels de populariteit van de Hanzestad. „Wat we zien is dat de trek naar verkeersknooppunten nog sterker is dan de trek naar de stad”, zegt wethouder Anker. Het station van Zwolle heeft na Utrecht Centraal de meeste treinverbindingen van het land. Goed

openbaar vervoer en snelwegen als de A28 en de A50 maken Zwolle een populair alternatief voor de Randstad, zegt ook Van Haaf. „Amsterdam is maar ruim een uur rijden hiervandaan, en je krijgt hier meer grond voor je geld.”

Gevolg is dat Zwolle Randstedelijke trekjes krijgt. Ook hier is een gebrek aan middenhuurwoningen, zie je tiny houses verschijnen en worden nieuwbouwwoningen bij opbod verkocht. Anker: „Je ziet ook het waterbedeffect, de overloop van huizenzoekers naar omliggende gemeenten. De Randstad is de laatste jaren naar Zwolle opgeschoven.”

Ongebruikelijke constructies

Om greep te houden op de groei van de stad, heeft het stadsbestuur samen met regionale bedrijven, corporaties, provincie en omliggende gemeenten in 2005 het samenwerkingsverband Concilium opgericht. „Door bouwbedrijven eerder te betrekken, kunnen wij als gemeente onze plannen beter laten aansluiten op wat zij aankunnen”, zegt Anker. „Andersom denken marktpartijen mee in het belang van de stad.”

Dat heeft effect: in Zwolle werken ze in ongebruikelijke constructies samen. Aan de rand van het historische centrum, in de wijk Kamperpoort, is dit jaar het HSK20-complex geopend – de naam is een afkorting voor het adres Harm Smeengekade 20. Corporatie deltaWonen wilde het oude verzorgingstehuis daar renoveren en kon dat niet betalen, zegt directeur Evert Leideman. Maar koopappartementen bouwen en verkopen, dat mag de corporatie ook niet. „Toen hebben we contact gezocht met ontwikkelaar BPD.”

Het resultaat is een complex met koop- en huurappartementen, gebouwd met geld van deltaWonen en BPD samen. De gemeente speelde bij de samenwerking de rol van „oliemannetje”, zegt wethouder Anker. Op de onderste vier verdiepingen zitten sociale huurwoningen van deltaWonen, op de zes verdiepingen verkocht BPD de 39 appartementen. „Het is de kunst van het samenwerken”, zegt BPD-regiodirecteur Frans Holleman. „Bijna driekwart van de bedrijven in de regio Zwolle is een familiebedrijf, iedereen heeft regionale wortels. Daarom zoeken we elkaar op.”

Voor een koopappartement in HSK20 was Leny Letitre (83) net te laat. Via de wachtlijst vond ze er toch nog een huurwoning. Ze woont nu tussen huurders en kopers, jong en oud. De appartementen in HSK20 zijn levensbestendig, zoals dat heet. Voor Zwolle is het een manier om de vergrijzing van de bevolking op te vangen.

In 2030 zijn de meeste Zwollenaars ouder dan vijftig. En vaak zijn het echtparen of alleenstaanden in een groot gezinshuis. „Die moeten we verleiden om naar een nieuwe plek te gaan”, zegt hoogleraar Manting. Dit kan een van de oplossingen zijn voor de woningnood in Nederland, meent ze. Huizen die zo vrijkomen kunnen meer mensen onderdak bieden dan de totale nieuwbouwproductie.

Maar doorstroming bevorderen is niet makkelijk. Ouderen zijn honkvast, hebben hun herinneringen en hun sociale netwerk. Bovendien zijn hun woningen soms oud en slecht onderhouden, wat verkoop bemoeilijkt, en is verhuizen duur. Zwolle probeert de doorstroom te bevorderen met voorlichtingscampagnes voor ouderen. Wethouder Anker: „Vaak realiseren die zich te laat dat ze beter wat kleiner kunnen gaan wonen. Denk daar nou op tijd over na, proberen wij ze te zeggen.”

Anders dan veel leeftijdgenoten vindt Letitre het niet erg dat ze kleiner woont in HSK20. „Al moest ik wel een compleet nieuwe inrichting kopen, zo klein is het. Maar ik ben nu overal dichtbij en kan overal naartoe fietsen.”

Leny Letitre (83) woont in een huuappartement aan de rand van het historische centrum van Zwolle. Het appartementencomplex vloeit voort uit een samenwerking tussen een corporatie en een

Hoogopgeleiden behouden

Met de transformatie van het stationsgebied probeert Zwolle jonge, hoogopgeleide inwoners aan te trekken – en te behouden. „Jonge mensen komen hier al heen voor een opleiding aan de hogeschool Windesheim”, zegt Anker. „Maar we willen dat ze daarna hier blijven.”

Daarom maakt de gemeente de wijk Spoorzone-Hanzeland, direct ten zuiden van het spoor, aantrekkelijker om te wonen voor jongeren. Tussen de kantoorgebouwen en bedrijventerreinen moeten hier zeker duizend woningen verschijnen, bovenop de zeshonderd die er al staan.

55 miljoen euro wil Zwolle investeren om dat te realiseren. „Hanzeland is nu ongeveer twintig jaar oud, en toe aan renovatie”, zegt gebiedsontwikkelaar Anne-Marie Mosterman. „Die kans willen we aangrijpen om de wijk nu ook betekenis te geven buiten werktijd.”

Aan de Oostzeelaan in Hanzeland staan 32 felgekleurde containers, ooit gebruikt als tijdelijke locatie voor verslaafdenzorg en daarna anti-kraak bewoond.

Inmiddels wonen en werken er 29 jonge ondernemers, onder wie Ingrid Hakkers. „We konden hier vorm geven aan onze woonomgeving, een kans die je normaal alleen krijgt in onontwikkelde delen van de steden in de Randstad.” Dat heeft de gemeente gestimuleerd, zegt wethouder Anker. „Zo ontstaat hier leven in de brouwerij. Deze containers boden een uitgesproken kans om jongeren aan te trekken.” Met een festival voor de buurt lieten de bewoners onlangs zien hoe ver ze al zijn. Aan interesse voor een containerwoning is geen gebrek. „Er is een wachtlijst”, zegt Hakkers. De gemeente is inmiddels van plan er permanente woningen neer te zetten. „Het is nu zo’n succes”, zegt Anker. „We willen de levendigheid van de bewoners graag behouden.”