Nederland moet tot 2030 zo’n 900.000 woningen bouwen om het woningtekort en daarmee de woningnood op te lossen, stelt demissionair minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken vandaag in een brief aan de Tweede Kamer. Er is volgens een onderzoek dat ze liet uitvoeren meer geld nodig voor de bouwplannen. Woningmarktdeskundigen zetten vraagtekens bij de noodzaak van zo veel nieuwe huizen én er is discussie over ‘bouwen in het groen’.
‘De aanpak van het woningtekort blijft onverminderd urgent’ stelt de minister in de Kamerbrief. Ze liet bureau ABF Research onderzoek doen naar de bouwopgave, ‘zodat een volgend kabinet hierover kan besluiten’.
Volgens Ollongren gaat het de goede kant op met de woningbouw in Nederland. De afgelopen kabinetsperiode zijn er jaarlijks 75.000 huizen gebouwd en dat aantal zou de komende jaren moeten oplopen naar 120.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Er zou genoeg ‘plancapaciteit’ zijn om tot 2030 bijna 1 miljoen huizen neer te zetten, maar volgens de demissionair minister is dat nog niet genoeg, omdat gaandeweg een deel van de plannen niet doorgaat of wordt aangepast. Ze dringt er dan ook op aan extra te investeren, zodat er nog eens 30 procent meer bouwlocaties bij komen.
Bouwen in het groen
De Kamerbrief met een nationale woningbouwkaart verschijnt kort nadat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) pleit voor nieuwbouwprojecten in weilanden rond de steden met de grootste woningnood. Het EIB denkt dat een groot deel van de huizen in groene gebieden moet komen en wijst erop dat de zeven provincies met de grootste vraag naar woningen maar 1,5 procent van de beschikbare landbouwgrond hoeven in te leveren om de doelstelling van 1 miljoen huizen te halen.
Bij boerenorganisaties schoot dat in het verkeerde keelgat en ook het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is kritisch. ,,Het EIB heeft meteen gekeken naar weilandlocaties, maar in de steden en aan de rand van steden liggen nog genoeg onbenutte mogelijkheden. Daarnaast moet je woningbouwplannen breder bekijken: wat voor waterproblematiek is er in de omgeving, wat voor bodem ligt er, zijn er genoeg recreatiemogelijkheden voor bewoners? Dat hoort óók bij stedelijke ontwikkeling”, zegt David Hamers van het PBL.
Waarschijnlijk minder huizen nodig
In de politiek zal er niet snel overeenstemming zijn over de vraag waar de extra woningen moeten komen: VVD en CDA voelen wel wat voor bouwen in het groen, maar onder meer D66 en GroenLinks willen dat de woningen vooral in de steden komen. Voordat ze het over de invulling van de bouwbehoefte kunnen hebben, moeten de partijen het bovendien eerst eens worden over de vraag of er wel 1 miljoen nieuwbouwhuizen (of 900.000 zoals ABF Research stelt) moeten komen. Het getal werd ook al genoemd door zo’n beetje alle brancheorganisaties die begin dit jaar met de gezamenlijke Actieagenda Wonen kwamen en in meerdere partijprogramma’s kwam de ambitie van 1 miljoen huizen voorbij. Het Planbureau voor de Leefomgeving zet echter forse kanttekeningen bij het cijfer, dat tot stand is gekomen na CBS-prognoses van de bevolkingsgroei.
Er is een behoorlijke waarschijnlijkheid dat tot 2030 aanzienlijk minder dan één miljoen extra woningen nodig zijn
‘Het getal van 1 miljoen woningen tot 2030 lijkt een vaststaand gegeven te zijn geworden’, staat in een PBL-rapport. ‘Vanuit een communicatief oogpunt is dat handig: het getal straalt een zekere urgentie uit. Maar er is een behoorlijke waarschijnlijkheid dat tot 2030 aanzienlijk minder dan 1 miljoen extra woningen nodig zijn.’ Schattingen zouden wijzen op grofweg 500.000 tot 750.000 nieuwe huizen.
Financiële oorzaken
Het is koren op de molen van journalist en financieel commentator Hans de Geus. Hij gooide onlangs met zijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd de knuppel in het hoenderhok. ,,Mijn stelling is dat er misschien wel een woningtekort is, maar niet een groter tekort dan de afgelopen dertig jaar en het tekort veroorzaakt ook niet de woningnood en woningarmoede die we in Nederland momenteel kennen. Die heeft namelijk financieel-economische redenen: de rente is ontzettend laag, waardoor mensen meer kunnen lenen en beleggers met hun geld naar vastgoed vluchten. Dat wakkert de vraag naar huizen aan en zo stijgen de prijzen. Vervolgens kunnen doorstromers met de overwaarde nóg meer geld bieden op een volgend huis. Het is een piramidespel dat een tweedeling veroorzaakt tussen de bezittende klasse en huurders.”
Het is een piramidespel dat een tweedeling veroorzaakt tussen de bezittende klasse en huurders
De Geus ziet bewijs in het feit dat het woningtekort volgens ABF Research dit jaar is teruggevallen van 331.000 naar 279.000 woningen. ,,Ging de huizenprijs omlaag, waardoor wonen betaalbaarder wordt? Nee, de krapte nam verder toe en de huizenprijzen blijven maar oplopen.” Overigens dalen de prijzen van nieuw aangeboden huurwoningen in de grote steden momenteel wél.
Fiscale maatregelen
De Geus kreeg de laatste weken bijval van CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen, die de ernst van het woningtekort in twijfel trekt. Ook De Nederlandsche Bank is kritisch op het Nederlandse woonbeleid en probeert de focus bij de onbetaalbaarheid van huizen te verleggen van nieuwbouw naar fiscale maatregelen. Uit een studie van vorig jaar kwam naar voren dat de hoge financierbaarheid dankzij de lage rente de hoge huizenprijzen veroorzaakt, niet het woningtekort. DNB-president Klaas Knot vindt dat de hypotheekrenteaftrek verder moet worden afgebouwd om in ieder geval één financiële prikkel, die woningbezit aanjaagt, weg te halen. Economen van ING noemden onlangs het belasten van de winst bij de verkoop van een woning een mogelijkheid om starters meer kansen te geven. Ook zou het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor jonge kopers zich hebben vertaald in hogere huizenprijzen.
In een eerdere versie van dit artikel stond dat het economisch bureau van ING een pleidooi hield voor hogere belastingen, maar de economen hebben het slechts als beleidsoptie genoemd om de betaalbaarheid van wonen te verbeteren.
De bouwwereld is juist wél overtuigd van de noodzaak van 1 miljoen nieuwe huizen in tien jaar tijd. ,,Ik ben blij dat de minister de plancapaciteit verder omhoog wil”, zegt Piet Adema, voorzitter van brancheorganisatie WoningbouwersNL. ,,Ik vraag me alleen af hoe hard de plannen worden. Dat is bij de overheid nog wel eens een probleem. Op het moment dat de bestemmingsplanprocedure ingaat, komen de huizen er wel, maar er zijn ook vaak plannen die niet uitgevoerd worden, omdat er te veel verzet ontstaat, bijvoorbeeld tegen bouwen in het groen.”
Wat dat laatste betreft denkt Adema niet dat het per se het een (bouwen in het groen) of het ander (bouwen in de stad) moet zijn. ,,Ik zou het mooi vinden als gemeenten lokaal afspraken maken met projectontwikkelaars, waarbij ze bijvoorbeeld zeggen: als je zestig huizen in de stad weet neer te zetten, krijg je ook het recht op veertig huizen in het groen. Het is duidelijk dat vanwege de ruimte aannemers de voorkeur hebben om in het groen te bouwen. Het is allebei hard nodig om aan de gigantische vraag naar huizen te voldoen.”