De Zwolse woningmarkt is oververhit, inwoners vertrekken naar omliggende plaatsen. Is de situatie in de stad echt zo somber? En wat is de oplossing? Ruim een jaar geleden werd vanuit een verbond van bouw- en woonpartijen de Taskforce Woningbouw ingesteld. Deze speciale eenheid van het Zwols Concilium adviseert de gemeente, provincie en marktpartijen hoe om te gaan met de toekomst van de woningmarkt. Dat gebeurt onder leiding van onafhankelijk voorzitter Ben Koopman, bijgestaan door onder anderen Kim van Rie van de Woonfabriek Zwolle. Ze zijn de luis in de pels, degenen die de gemeente en andere partijen wakker willen schudden en hen tot haast en meer samenwerking manen.
Is er woningnood in Zwolle?
Kim van Rie: ,,Als je naar de aanbodcijfers op Funda kijkt: ja.’’
Ben Koopman: ,,Mensen die een woning willen, kunnen die niet vinden of moeten veel geld betalen. Dus vertrekken ze, terwijl ze hier wel graag wonen. Ga daarom als de sodemieter het bouwtempo opvoeren, dat is het belangrijkste wat je moet doen. Dat hebben we geadviseerd en het gaat nu ook gebeuren. Stadshagen gaat van 300 naar 500 woningen per jaar. Probeer voor de rest van de stad ook tempo te maken, want de investeringsbereidheid is groot. Marktpartijen hebben plannen voor wel 10.000 tot 15.000 woningen. Het ging naar ons idee veel te traag. Neem de locaties Hanzebad en Stilohal, die liggen al jaren stil. Tot voor kort maakte de gemeente in eigen huis een plan en ging dan pas in gesprek met marktpartijen. Dat gaat nu anders worden. Doe bijvoorbeeld een aanbesteding en laat ontwikkelaars het werk doen. Zorg als gemeente dat je het proces stuurt.’’
Starters willen van u horen dat het goedkomt. Dat er snel een woning voor ze is.
Koopman: ,,Het is een combinatie van veel factoren. Er moet meer gebouwd worden, voor verschillende doelgroepen en kwalitatief goed op meerdere plekken in de stad. Dan krijg je meer doorstroming. Zorg er ook voor dat de sociale woningbouw intact blijft en dat starters particulier kunnen huren tegen een fatsoenlijke prijs. Dan gaat het om de middenhuur tussen 700 en 1.000 euro. Maak daar met institutionele beleggers afspraken over, zodat die woningen vijftien jaar beschikbaar blijven voor die doelgroep. Als starter kun je nu niet eens een woning huren. In Amsterdam moet je voor een kamer al 800 euro betalen, in Zwolle gaat het ook die kant op.’’
Als je te weinig bouwt, krijg je prijsopdrijving en
blijven alleen de rijken over’’
In uw rapport ‘Pleidooi voor een schaalsprong’ schrijft u dat het grote gevaar voor de lange termijn een tweedeling in de stad is, waarbij alleen goedkope en dure huizen overblijven.
Koopman: ,,Dat is waar we voor waarschuwen. In Amsterdam zie je dat gebeuren. Zwolle heeft daar helemaal nog geen last van. Maar als je niks doet, overkomt het je. Als je te weinig bouwt, krijg je prijsopdrijving en blijven alleen de rijken over. De gemeente Zwolle heeft de neiging gehad om een beetje op de prognoses mee te liften. Wij zeggen: je moet zelf visie ontwikkelen en actie ondernemen voor de lange termijn.’’
Hoe dan?
Koopman: ,,Overal in Zwolle ontstonden initiatieven, postzegelplannen. Maar er was geen visie op de totale ontwikkeling van de stad. Dat moet gebeuren in de omgevingsvisie dit najaar, maar de aanzet die Zwolle daarvoor gaf was veel te mager. ‘We willen een stad van nationale allure worden en dat doen we met maar zeshonderd woningen per jaar extra’. Dat is gewoon niet goed genoeg voor een stad die de komende twintig á dertig jaar gaat doorgroeien naar 160.000 tot 180.000 inwoners. Kijk, in Zwolle ging het altijd een beetje vanzelf. Investeerders kwamen wel. Daardoor is er een bepaalde traagheid ontstaan. Er was onvoldoende urgentiebesef, ook door de crisis. Van de provincie mochten er niet meer dan 600 woningen per jaar bij. Flauwekul. Dan ben je bezig de stad uit het lood te slaan. Dankzij een pilot met de rijksoverheid is er nu meer ruimte.’’
Iedereen werkte op z'n eilandje. Marktpartijen worden
nu gedwongen samen te werken’’
U vond Zwolle weinig ambitieus.
Koopman: ,,Ja, ze had ook weinig lef. Ze was te weinig bewust van haar kracht en aantrekkelijkheid. Intussen is dat aan het veranderen.’’
Van Rie: ,,De gemeente heeft het deels al opgepakt door gebiedsmanagers aan te stellen. Die zorgen ervoor dat ontwikkelaars bij elkaar gezet worden en samen een programma van eisen neerzetten en plannen afstemmen. Je ziet dat het werkt bij Oosterenk, Lurelei en de Zwartewaterallee. Dat gebeurde voorheen niet. Iedereen werkte op z’n eilandje. Marktpartijen worden nu gedwongen samen te werken.’’
Koopman: ,,Die spelregels en samenwerking zijn nodig. Anders blijft het gewoon wildwest.’’
Van Rie: ,,Het geeft bouwers nu ook meer zekerheid. Ze weten dat ze met regelmaat mee kunnen bouwen aan de stad.’’
Minimaal duizend woningen per jaar erbij, is het advies van uw Taskforce. Locaties zijn bijvoorbeeld Stadshagen, het stationsgebied, de Zwartewaterallee, Oosterenk en de plek van de IJsselhallen. Maar je moet op een gegeven moment toch ook weer naar de randen van de stad?
Koopman: ,,Het is een combinatie. Er is binnenstedelijk nog ruimte voor 10.000 woningen. Je kunt de ring rond het centrum veel mooier maken. Je moet de komende twintig jaar grootstedelijk denken, een compacte stad combineren met landelijk wonen. Waarom kun je geen dorp in Zwolle bouwen? Neem de discussie rond Vechtpoort (het buitengebied bij Berkum, red.). Er wordt gezegd dat je er misschien wel vijfduizend woningen moet bouwen voordat het uit kan, maar dan verknal je het hele landschap. Wij zeggen: waarom zou je niet meer woongemeenschappen van enkele honderden woningen kunnen bouwen in een krans rond de stad en aansluitend bij bestaande dorpen? De intensieve veehouderij zal voor een deel verdwijnen, daar kun je natuurlijke landschappen creëren waar mensen in kleinere gemeenschappen kunnen wonen. Eén grote, nieuwe stedelijke locatie, zoals Stadshagen, is ouderwets denken.’’
Krijgt u het benauwd van de stikstofproblematiek?
Koopman: ,,Het is vooral een structureel probleem voor de landbouw, het verkeer en de industrie. Voor de bouw als tijdelijke activiteit kun je het snel oplossen, denk ik. Het vergt van bouwers wat meer bewustwording van hoe ze op de bouwplaats werken. Het kan ook een impuls zijn voor innovatie in de bouw. Angst helpt niet. Het is des te meer reden om in de breedte vol gas te geven.’’
Van Rie: ,,Ja, risicospreiding door de stad heen. En de eerste projecten lopen inmiddels al weer door.’’
Vanaf 2021 en 2022 ga je echt de versnelling in woningbouw
zien. Voor die jaren staan 2.000 woningen op de planning”
Feit blijft dat er op dit moment nog steeds een groot tekort aan woningen is. Is dat, ondanks alle inspanningen, niet frustrerend?
Van Rie: ,,Toen we begonnen wisten we dat het niet binnen een jaar opgelost zou zijn. Als je nu de planningslijsten ziet, dan lopen de aantallen op.’’
Koopman: ,,Vanaf 2021 en 2022 ga je echt de versnelling in woningbouw zien. Voor die jaren staan 2.000 woningen op de planning.’’
Hoe hoog moet in Zwolle gebouwd gaan worden?
Van Rie: ,,Het woord hoogbouw wil ik niet meer horen. Het gaat om gestapelde bouw. Bij hoogbouw wordt meteen gedacht aan de flats aan de Palestrinalaan. Die link moet weg. Neem nieuwbouwproject Weezenlanden-Noord. Dezelfde hoogte, maar het voelt heel anders.’’
Koopman: ,,Als je in Madrid, Praag of Dresden loopt, zie je prachtige panden van soms zeven á acht hoog. Mooie architectuur. Het oogt niet hoog, omdat het onderdeel is van de ruimtelijke kwaliteit. De vraag is wat hoog is.’’
Van Rie: ,,Natuurlijk zal er in Zwolle nog wel een keer een toren van tien lagen of meer tussen zitten, maar dit wordt echt geen Manhattan. Het moet bij de Zwolse maat passen.’’