Wie op dit moment een tekoopbord in de tuin zet, kan ervan uitgaan dat het er in no-time ook weer uit kan. Woningen in Twente gingen nog nooit zo snel van de hand als nu, prijzen lagen niet eerder zo hoog. Is de grens al in zicht? En blijft dit wel goed gaan? Makelaars en financieel adviseurs laten hun licht erop schijnen.

„Ik heb dit nog nooit meegemaakt”, zegt Tom Horstman. Ruim twintig jaar is hij nu makelaar. Hij maakte de aanloop naar, de kredietcrisis zelf en de naweeën ervan mee, maar de ‘extreem overspannen’ situatie waarin de woningmarkt nu zit, is ook voor hem nieuw. „De verhouding tussen vraag en aanbod is zoek”, zegt Horstman. „Dat merk je aan de hoeveelheid reacties. Dertig geïnteresseerden binnen twee dagen is niet eens gek meer. Dat is bijna standaard. We hebben er ook wel eens veertig of vijftig. Het zijn bizarre aantallen.”

‘Waarom in godsnaam’

Afgelopen jaar – zo tonen cijfers – steeg de gemiddelde prijs in de regio Enschede-Hengelo met ruim 13 procent. Woningen worden verkocht voor bedragen waarvan hij nooit had gedacht dat iemand dat ervoor over zou hebben. Maar zijn ze dat dan wel waard? „Ik ben ook taxateur, dan kom je wel eens ergens, dat je denkt: waarom is daar in godsnaam zoveel voor betaald? Maar als de verkopende makelaar mij zegt dat drie of vier anderen met hun bod maar heel iets lager zaten, dan is dat wel een te onderbouwen waarde. Het is de laatste twee jaar gewoon heel hard gegaan.”

Een twee-onder-eenkapwoning op het Hogeland in Enschede, drie slaapkamers, bouwjaar 1935. Werd in 2004 verkocht voor 141.500 euro en in 2018 doorverkocht voor 180.000 euro. Nog geen twee jaar later stond het tekoopbord opnieuw in de kleine voortuin. Maar niet voor lang. Twaalf dagen later had het gewilde jaren 30-huis een nieuwe eigenaar. Die sloot een overeenkomst voor… 275.000 euro.

De vraagprijs is een soort vanafprijs geworden. In een paar weken, maar meestal dagen, is een huis weg. Er wordt met tienduizenden euro’s overboden. Mensen die wat willen, moeten wel, ziet Horstman. Wie drie, vier keer een gewild huis aan zich voorbij heeft zien gaan, doet er de vijfde keer nog een schepje bovenop. „Ze stellen hun grenzen bij”, zegt de makelaar. „Dat wordt redelijk makkelijk gedaan. En zo gaat het steeds verder.”

Lage rentestand

De motor van dit alles? De lage rentestand, zegt John Bonke. Hij is financieel adviseur in Enschede. „Geld lenen is gewoon heel goedkoop. Het verschil tussen een lening van 200.000 euro of 250.000 euro is maar een paar euro per maand. Daar ligt niemand wakker van.” De Deldense makelaar Niek Kamp onderschrijft dat. „Mensen kunnen die hoge bedragen bieden, omdat het om de maandlast gaat. Ze kopen in hun ogen niet iets voor drie, vier of vijf ton. Ze kopen iets voor het maandbedrag.”

Een hoekhuis in de Bornsche Maten in Borne, vier slaapkamers, bouwjaar 2008. Werd in 2013 verkocht voor 229.500 euro en drie jaar later doorverkocht voor 227.500 euro. In 2020 kwam de woning opnieuw op de markt. Voor even. Elf dagen later was het huis verkocht, voor 305.000 euro. Lang woonden de kopers er niet; in december 2020 zetten ze het hoekhuis weer op Funda. Voor 310.000 euro. Het is verkocht onder voorbehoud.

Een huurwoning vinden voor 800 euro per maand? Ik geef het je te doen

– Robbert Kenkhuis

 

Kopen gunstiger dan huren

In ieder gesprek dat John Bonke voert, beklagen kopers zich. Over de hoge huizenprijzen, over de manier waarop ze tegen elkaar worden opgezet. „Maar ze hebben geen andere keus. De markt dwingt ze om eraan mee te doen.” Gekte, noemt de Almelose hypotheekadviseur Robbert Kenkhuis het. Maar wel een gekte die goed te verklaren is. „Want een huurwoning vinden voor 800 euro per maand; ik geef het je te doen.” Kopen is nu gunstiger dan huren, zegt ook Kamp.

Markt stuk gezonder

Waarover de Twentse makelaars en financieel adviseurs het eens zijn: de markt is veel gezonder dan voor de kredietcrisis van 2008. Omdat tegenwoordig eigen geld nodig is, voor de kosten koper (vroeger kon dat bijgeleend worden) en het verplicht is om het geleende bedrag terug te betalen. „Mensen die nu vijf, zes jaar in een woning zitten, hebben al zo 30.000 euro afgelost”, zegt Kenkhuis. Oftewel: zelfs als de markt klapt, er uit nood verkocht moet worden én eigenaren voor hun huis niet het gehele bedrag terugkrijgen, is de kans kleiner dat er een restschuld overblijft.

Een tussenwoning in De Essen in Oldenzaal, vier slaapkamers, bouwjaar 1986. Werd in 1999 verkocht voor 204.000 gulden en in 2014 doorverkocht voor 170.000 euro. Eind vorig jaar kwam het weer op de markt. De vraagprijs? 229.000 euro. Maar dat hoefden de nieuwe kopers niet op tafel te leggen. Zij kochten het huis voor iets minder dan 215.000 euro. In twintig jaar tijd, werd het ruim twee keer zoveel waard.

Er is op dit moment, ondanks de coronapandemie, meer vertrouwen in de economie dan tijdens de kredietcrisis, ziet makelaar Kamp. „Nu is er een stip aan de horizon. We kunnen straks weer, we mogen straks weer.” Daardoor blijft de woningmarkt draaien. En zolang de rente laag blijft, zal ie dat ook blijven doen, verwacht Kamp.

Maar er hangt wel degelijk een zwaard van Damocles boven, zegt Bonke. „Als de coronacrisis voortzet, dan gaan mensen hun baan kwijt raken. En wie iets gekocht heeft zonder Nationale Hypotheekgarantie, gaat in problemen komen. Dat zag je in de kredietcrisis ook (…). Die gedwongen huisverkoop, dat is best een scenario dat zich kan gaan herhalen.”

Lagere huizenprijs? Voorlopig niet

Dat denkt makelaar Tom Horstman ook, maar hij tekent er direct bij aan dat hij niet verwacht dat een crisis zal zorgen voor een lagere huizenprijs. Simpelweg omdat zelfs dan de vraag nog groot is. „Van dertig mensen voor een woning ga je hooguit naar twintig.” Want snel even 500 huizen bijbouwen, dat gebeurt niet.

Een rijwoning in het dorp Albergen, vier slaapkamers, bouwjaar 1974. Werd in 2007 verkocht voor 167.000 euro en in 2014 doorverkocht voor 165.000 euro. In de zomer van 2020 gingen de eigenaren op zoek naar wat anders, en roken jonge inwoners van het dorp hun kans: zo vaak komt er namelijk niet iets betaalbaars te koop in Albergen. Het winnende bod? 220.000 euro.

Iedereen wil altijd weten wat ze maximaal kunnen lenen. In Duitsland vragen ze: wat wilt u per maand betalen?

– John Bonke

 

Glazen bol

Ze benadrukken het alle vier; een glazen bol hebben ze niet. Economen buitelen over elkaar heen met voorspellingen, maar er is niemand die zeker weet hoe de huizenmarkt er over pakweg twee jaar uit ziet. „Zolang de variabelen kloppen, past het technisch gezien en krijgen mensen de lening”, zegt Bonke. Ook van hem. En hij weet, dat als het misgaat, mensen weer gaan wijzen, op de rol van hypotheekadviseurs en taxateurs. „Dan hebben wij er ‘weer’ aan meegewerkt (…). Maar mensen moeten ook zelf de kop niet in het zand steken.”

Want er zijn maar weinig kopers bij die zich afvragen of ze gelukkiger worden van een huis van vijf ton, merkt hij. „En of ze dat echt nodig hebben. Daar heb ik me altijd over verbaasd. Iedereen wil altijd weten wat ze maximaal kunnen lenen. In Duitsland vragen ze: wat wilt u per maand betalen? Ik denk soms wel dat dat een betere aanpak is.”