Een koeienstal kijkt uit op de Gnephoekpolder. Foto: Suzanne van de Kerk
– cobouw.nl – Nouska du Saar & Jeroen Koot (Pointer), 17 mei 2023

Ontwikkelaars kochten de afgelopen 20 jaar voor veel geld boerenland in de Gnephoekpolder en lobbyen flink voor woningbouw om dat terug te verdienen.

De belangrijkste punten in dit verhaal:

• De grondprijzen in de Gnephoekpolder zijn minstens tien keer over de kop gegaan, blijkt uit koopakten en grondeigendom die Cobouw analyseerde in samenwerking met Pointer. Door slimme deals slaan de verkopende boeren hier een slaatje uit, of er nou gebouwd wordt of niet.
• Sommige ontwikkelaars hebben lang geleden op lappen grond gegokt die ongeschikt voor woningbouw kunnen zijn. Aan hun miljoeneninvestering kleven nu dure risico’s. Ook de betaalbaarheid van woningen komt in gevaar.
• Projectontwikkelaars zetten nu alles op alles om hun grondposities alsnog te verzilveren en gaan meer dan een kwart miljoen euro meebetalen aan onderzoek naar de haalbaarheid van de woningbouwplannen in de polder.

Het was aan precies deze grijze koffietafel met uitzicht op zijn landerijen dat boer André van Stralen bijna twintig jaar geleden een belangrijk gesprek voerde. Terugblikkend misschien wel een van de belangrijkste gesprekken van zijn leven. “Op de stoel waar jij nu zit,” zegt de nu 58-jarige melkveehouder met een kleine glimlach. “Daar zat de makelaar.” De vraag die op tafel lag: of Van Stalen zijn grond niet wilde verkopen?

Projectontwikkelaars aasden in 2004 in de polders rond Alphen aan den Rijn op lappen grond waar ze op termijn op zouden kunnen bouwen. Vastgoedmakelaars gingen namens de ontwikkelaars boer na boer af in de hoop hun land te kopen. Zo belandde ook bij het melkveebedrijf van de Van Stralens een makelaar aan tafel.

Aangewakkerde kooplust

Het was de tijd van grootschalige bouwplannen, van vinexwijken in buitengebieden. Ook hier in de Gnephoekpolder met in het verlengde de Vrouwgeestpolder, tussen Alphen aan den Rijn en Koudekerk aan den Rijn, hingen bouwplannen in de lucht. Bebouwing van de Gnephoek rond de eeuwwisseling zou ‘onvermijdelijk’ zijn, schreef het Leidsch Dagblad in 1995. Alphense raadsleden riepen de gemeente op snel grond van boeren te kopen om er woningen te bouwen.

Precies dat soort berichten kan de kooplust van ontwikkelaars aanwakkeren. Na de eeuwwisseling werden ze behoorlijk actief op de grondmarkt, blijkt uit historische grondtransacties die Pointer en Cobouw erop nasloegen. Kavels gingen als warme broodjes over de toonbank. 2007 was het piekjaar met de meeste activiteit. Dat jaar werd bijna 600.000 vierkante meter grasland verkocht – in grootte vergelijkbaar met de nieuw geplande Utrechtse wijk Merwedekanaalzone, die onderdak moet bieden aan 12.000 inwoners.

Dat er goud geld viel te verdienen met zijn grond, misschien nog wel meer dan met zijn melk, leerde André van Stralen op die dag twintig jaar geleden. “Er werden hier al wat stukjes grond verkocht in die tijd”, herinnert Van Stralen zich. De makelaars die in de Heimansbuurt rondliepen, een plukje huizen dat vanuit het noorden neerkijkt op de lagergelegen Vrouwgeestpolder en de Gnephoekpolder daarachter, klopten ook bij hem aan.

Zo’n kans komt maar een keer in je leven voor

De vastgoedmakelaar die bij de Van Stralens aan tafel belandde, bood een flinke zak geld. “Zo’n kans komt maar één keer in je leven voor. Dus die pak je dan”, zegt hij.

De driekoppige koper: Rabo Vastgoed, grondbank Rotij, en het Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw. Het pensioenfonds wordt beheerd door Achmea, dat met ruim 25 miljard euro aan vastgoed en hypotheken in beheer geldt als grootste verzekeringsconcern van Nederland. Onder Rabo Vastgoed viel toen de ontwikkelaar Bouwfonds, later BPD. Met 2.000 hectare grondbezit is BPD nu de grootste ontwikkelaar van Nederland.

Maar de melkveehouder liet zich niet zomaar inpakken door de grote jongens bij hem aan tafel. Twee jaar lang onderhandelden ze over de voorwaarden, zoals een pachtovereenkomst die Van Stralen in staat stelde om voorlopig te blijven boeren op de grond. Waarom hij toch besloot te verkopen? “Ik vang liever iets als ik nog jong ben en de waarde in het bedrijf kan steken.” Het geld kon hij weer investeren in landbouwgrond elders.

Verhitte grondmarkt

De grootschalige aankoop van grond in Alphen aan den Rijn na de eeuwwisseling stond niet op zichzelf. Ook in de rest van Nederland was de grondmarkt verhit. In 2006 wisselden er 40.000 bouwkavels van eigenaar, meldt het Kadaster. Zoveel is er sindsdien niet meer verhandeld: het aantal verhandelde kavels daalde naar minder dan 20.000 in 2022.

Tien keer over de kop

Terwijl Van Stralen de verkoopgesprekken voerde, was nog helemaal niet zeker of er ooit toestemming zou worden gegeven voor woningbouw op het boerenland van het Groene Hart. Toch kwamen Van Stralen en de kopers in 2006 uit op een flink bedrag van 6,1 miljoen euro voor zijn 19 hectare grasland. Dat was bijna al zijn grond. Hij hield alleen het terrein met de woning en de stallen, zodat hij er kon blijven wonen en werken.

Per vierkante meter kostte de grond 32,50 euro. En dat was niet alles. Als de gemeente het gebied binnen dertig jaar zou aanwijzen als bouwlocatie, zouden de kopers Van Stralen nog eens 20 euro per vierkante meter extra betalen.

Verderop in de polder werd grond op vergelijkbare manieren gesleten. Bouwfonds (later BPD) betaalde in een deal voor veertig hectare grond 40 euro per vierkante meter aan een andere boer. Met een nabetaling van twee tientjes extra als er gebouwd zou worden. Dat is tien keer de prijs van landbouwgrond in die regio in die tijd: volgens Wageningen University Research (WUR) lag die prijs rond de 6 euro per vierkante meter.

De ontwikkelaars betaalden meer, omdat de grond ‘warm’ was. Ze verwachtten dat er ooit huizen zouden komen. Daarmee konden niet alleen de kosten worden terugverdiend, maar kon ook winst gemaakt worden met de verkoop aan beleggers of particulieren. Maar de ontwikkelaars namen een gok. Waar de gemiddelde ontwikkeltijd van een woningbouwproject tien jaar duurt, mag er in de Gnephoekpolder na twintig jaar nog steeds niet gebouwd worden.

Grond met risico

Toch was de aankoop door grondbank Rotij destijds geen gewaagde zet, vindt huidig adjunct-directeur planontwikkeling Gert-Jan ten Brinke. Maar risico’s zijn er wel. Zo kan het zijn dat ze grond moeten afwaarderen als er toch niet gebouwd kan worden. “De kans is aanwezig dat het langer duurt dan we dachten.”

Ondertussen maait Van Stralen nog steeds dezelfde graslanden en vliegen uit de dezelfde slootjes nog altijd vogels op. De grond onder een leegstaande boerderij in de buurt is lang geleden verkocht aan een ontwikkelaar en in de loop der tijd in verval geraakt.

Maar waarom is er in de polder nog niets gebeurd? Onder meer de provincie Zuid-Holland bleek niet happig op plannen van de gemeente Alphen aan den Rijn om te bouwen in het Groene Hart. En omdat zij toestemming moet geven, stopt daarmee alles.

Een bestemmingsplan kan niet op onze instemming rekenen

In 2020 stuurde de provincie een zoveelste afwijzende brief naar de gemeente. Volgens Zuid-Holland waren er in Alphen aan den Rijn genoeg andere mogelijkheden voor woningbouw. Het zou tot zeker 2030 niet nodig zijn om uit te wijken naar de polder. “Een bestemmingsplan voor een uitleglocatie voor die tijd kan [..] niet op onze instemming rekenen.” De provincie zou ook geen budget hebben voor nieuwe wegen en bruggen naar het gebied.

Waterschap Rijnland is ook voorzichtig. Flinke delen van de polder zijn veengrond, slappe bodem om op te bouwen. Andere stukken liggen rond de vijf meter onder zeeniveau. Daar kan wateroverlast een probleem vormen. Alleen aan de randen van de polder is woningbouw een optie, daar waar een hoge dijk ligt, laat het waterschap weten. Dan nog kan woningbouw in een polder als deze prijzig uitvallen, schat de waterbeheerder, gezien de maatregelen die nodig zijn om wateroverlast en verzakkende wegen te voorkomen.

Ook de betaalbaarheid van woningen kan hier een uitdaging worden. De ontwikkelaars hebben de grond destijds ingeslagen voor prijzen die ze wilden terugverdienen met woningbouw in het duurdere segment. De verkoop daarvan levert meer op. Maar de regering eist sinds vorig jaar juist dat er meer betaalbare woningen worden gebouwd.

Verhitte grondmarkt

Inmiddels is ruim 70 procent van de grond in handen van partijen zoals BPD. Alle groene percelen op de kaart hieronder zijn in bezit van de grootste ontwikkelaar. De bovenste, lichtgroene lapjes grond werden in 2007 verkocht door boer Van Stralen. Rood is van verzekeraar ASR, die vooral grond met een agrarische bestemming bezit. Blauw is terrein van bouwer VolkerWessels. Een kleine reep gele grond is van de gemeente. De grijze vlakjes zijn in handen van particulieren, zoals boeren.

Grondeigenaren in de Gnephoek. Beeld: BPD

Lobby voor drijvende woningen

Ondanks deze bezwaren, beginnen langzaam maar zeker concretere woningbouwplannen gestalte te krijgen.

De vereniging van projectontwikkelaars Neprom tipte de Gnephoek vorig jaar als kansrijk buitengebied voor wel 10.000 woningen. Ontwikkelende grondeigenaren BPD, AM, VolkerWessels en Omme de Groot zouden die ‘op korte termijn’ kunnen bouwen. Ze omarmen de hoge grondwaterstand in de polder juist, met mooie plannen voor drijvende woningen, ‘stoere stadswoningen aan het water’ en ruimte voor waterberging.

De lokale politiek lobbyt ook voor woningen in de Gnephoek. Raadsleden in Alphen aan den Rijn benaderen daarvoor medestanders in de Tweede Kamer. Met succes, want een motie van Daniël Koerhuis (VVD) in 2021 dwingt het kabinet om met de lokale bestuurders en betrokken ontwikkelaars te overleggen over woningbouw in de Gnephoekpolder.

“Zijn de belangen van marktpartijen verweven met de politiek? Dat vraag ik me nog steeds af”, zegt Harre van der Nat van de SP. Hij verbaasde zich, eerst vanuit de SP-fractie in de Provinciale Staten en later als gemeenteraadslid in Alphen aan den Rijn, over hoeveel geld er ging naar de nieuwe Koningin Máximabrug. De voor zo’n 60 miljoen euro aangelegde brug over de Oude Rijn leidt naar de verder lege Gnephoekpolder en wordt nu nauwelijks gebruikt. Daar zou verandering in komen als er woningen worden gebouwd. “Toen bleek dat in het verlengde van de brug grote bouwfondsen veel grond bezitten.”

Wethouder bemiddelde voor grondboeren

Een van de makelaars die zo’n twintig jaar geleden bemiddelde namens projectontwikkelaars is Gerard van As. De huidige wethouder Ruimtelijke Ordening van Alphen aan den Rijn onderhandelde in een vroeger leven ook met boeren in de Gnephoek.

Van As zat ook aan de grijze koffietafel bij boer Van Stralen, maar greep mis. “Wij waren al in gesprek met een andere makelaar”, aldus de melkveehouder.

Vragen over de Gnephoekpolder doet de wethouder via e-mail. Van As bestierde twee vastgoedpraktijken in Alphen aan den Rijn. Dat was in de periode tussen zijn eerste termijn als VVD-wethouder Ruimtelijke Ordening (1982-1993) en zijn tweede termijn sinds 2014, maar dan namens de partij Nieuw Elan. Hij beweert één marktpartij te hebben geadviseerd in de Gnephoek, maar verder vooral op landelijk niveau te hebben bemiddeld. Zijn verleden is “zeker niet” verweven met zijn huidige politieke werkzaamheden, verzekert hij.

Wel staat Van As aan dezelfde kant als de ontwikkelaars als het gaat om het ontwikkelen van de polder. De bouwlocaties binnen de stad raken op, maar aan stadsranden als de Gnephoek kunnen ze zo beginnen met het bouwen van 10.000 woningen, luidt het mantra van de wethouder. De stad met 74.000 inwoners dreigt anders “op slot” te gaan, zegt hij in vergaderingen en in de media.

Oud-Deltacommissaris komt polderen

De motie van VVD-Kamerlid Koerhuis zorgt ervoor dat ook minister Hugo de Jonge (VRO) zich gaat bezighouden met de patstelling tussen de gemeente Alphen aan den Rijn en de provincie. Hij roept de hulp in van voormalig Deltacommissaris Wim Kuijken. Die moet een onafhankelijk advies geven over de Gnephoekpolder.

Kuijken presenteert in oktober 2022 een scenario om 5.500 woningen te bouwen als zijn “persoonlijke voorkeur”. Hij is gaan polderen en komt precies uit tussen helemaal niets bouwen en zo’n 9.000 huizen bouwen (de wens van de gemeente).

Een logische bouwlocatie lijkt Kuijken rondom de dijk. De diepe en drassige bodem in de polder schrijft hij voorlopig af. Daarmee valt Van Stralens grond buiten de boot. Toch houden de kopers, waaronder grondbank Rotij, goede moed dat ze de grond ooit mogen ontwikkelen. Ten Brinke: “Ik verwacht dat op de langere termijn het gebied wordt ingevuld. Mijn ervaring leert dat visies kunnen veranderen.”

Er gaat gebouwd worden”

Minister De Jonge omarmt Kuijkens advies. Hij heeft immers torenhoge woningbouwambities: tot en met 2030 moeten er in Nederland 900.000 huizen bij komen. Hij vraagt de gemeente het voorkeursscenario te onderzoeken, zodat nog voor deze zomer een besluit genomen kan worden. De minister laat duidelijk weten waar hij op uit is. “Er gaat gebouwd worden”, zegt hij in een recente uitzending van Pointer.

En om de plannen vooruit te helpen, gaan de grondboeren in de polder meebetalen aan het onderzoek naar de haalbaarheid van 5.500 woningen in de Gnephoek. Ze leggen 365.000 euro bij, staat in een nog te tekenen intentieovereenkomst. De gemeente (die zo’n 6 procent van de grond bezit) betaalt voor dit onderzoek al 750.000 euro.

SP’er Harre van der Nat, inmiddels oud-raadslid, zucht geërgerd. “Schandalig vind ik dat. Zo zet je de poort open voor inmenging van bedrijven.” De lobby van politici en ontwikkelaars is tot nu toe geslaagd: er wordt op hoog niveau serieus gekeken naar hun bouwplannen. Niet bouwen in de polder lijkt bijna geen optie meer.

De boer vangt

Of staat alles er over tien jaar nog hetzelfde bij op Van Stralens land? De grijze koffietafel, de stallen, de vervallen opslagplaats en zelfs de akkers? In twintig jaar tijd heeft nog niets moeten wijken voor woningbouwplannen. Voor hem is het een goede deal geweest destijds, lacht Van Stralen. Met de voorwaarden in de akte slaat hij een slaatje uit ieder mogelijk scenario.

Oók als er niet gebouwd wordt. Als de ontwikkelaars van de grond af willen, zijn ze verplicht om die als eerste bij hem aan te bieden. Er hangt wel een tijdslimiet aan die regeling: dertig jaar. Na 2037 vervallen de verplichtingen voor de kopers. “Maar als de bouw definitief niet doorgaat, willen ze vast voor die tijd van de grond af.”

Voordat er echt gebouwd wordt duurt het nog tien jaar”

Wel of geen woningbouw in de polder? Het maakt de boer allemaal niet zo veel uit. “In beide gevallen vangen we.” Het deert hem niet zo dat het bedrijf misschien moet verkassen. “Voordat er echt gebouwd wordt, zal het nog tien jaar duren. Ik denk dat ik mijn tijd wel uitzing hier. En misschien verhuizen we.”

Op andere grond die hij aankocht, willen partijen nu zonnepanelen plaatsen. “Ik krijg dan uit de huur drie keer meer dan het land oplevert aan voer.” Maar het is ook een teken. De woningbouw trekt zijn kant op, energiebedrijven komen eraan. Milieuregels worden strenger.

“Ik hoor dat het goed boeren is in Zweden”, zegt hij nuchter. “En de grond is er goedkoop.”