Na de bouwstilstand tijdens de crisis, komt de productie van nieuwe woningen maar langzaam op gang. Om genoeg mensen aan een betaalbare woning te helpen, moeten er jaarlijks 100.000 tot 110.000 nieuwe huizen worden gebouwd. Maar met ruim 60.000 nieuwe woningen in 2017 loopt het huidige enorme tekort alleen maar verder op.

De komende anderhalf jaar zit er geen schot in de zaak: voor die periode zijn slechts 68.668 bouwvergunningen afgegeven, blijkt uit cijfers van het CBS. In plaats van het uitwijken naar goedkopere nieuwbouw in het weiland om snel meer betaalbare woningen te bouwen, blijven gemeenten maar navelstaren op de vierkante meters in de stad waar wordt gevochten om een woning.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt bijvoorbeeld dat in Noord- en Zuid-Holland vorig jaar veruit de meeste nieuwe woningen in de dure binnensteden werden gerealiseerd. Respectievelijk 73 en 64 procent van de nieuwbouw vond binnen de stadsgrenzen plaats.

Hoewel buiten de bebouwde kom de heipalen langzaamaan de grond in gaan, is dit slechts een derde van het totale bouwplaatje. Gelderland vormt samen met het traditioneel buiten de bebouwde kom uitbreidende Flevoland de uitzondering op meer bouwen buiten de stadsgrenzen.

Sturing

Als hier geen centrale sturing op komt, wordt de noodzakelijke extra woningbouw niet gehaald, voorspelt bestuursvoorzitter Job Dura van Dura Vermeer, een van de grootste bouwconcerns van Nederland: „We hebben geen eigen ministerie van Wonen. De grondpolitiek zit daarbij ook nog eens dwars. Veel gemeenten zetten in op herontwikkeling van bestaande bouw, dat duurder is.”

Het veelbesproken tekort aan vakkrachten en materialen is volgens Dura snel verleden tijd: „De verwachting is dat die tekorten de komende twee jaar ingelopen zijn. De aannemers hebben in de crisis gezorgd voor methoden om goedkoper en standaard te bouwen, de gemeenten moeten nu zorgen voor goedkope grond.”

Het weiland in

Ook voorzitter Ger Jaarsma van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Adviseurs vraagt om centrale sturing op het lokale woonbeleid. De VVD’er pleitte vorig jaar tevergeefs voor een aparte minister voor Wonen in het kabinet Rutte III. Huisvesting werd in plaats daarvan op de grote stapel met dossiers van minister Ollongren van Binnenlandse Zaken neergelegd.

Jaarsma pleit net als aannemers voor meer bouwen in het weiland. „Het weiland ontginnen is ook goedkoper dan slopen. Daarnaast komt er de komende jaren 40 tot 50 miljoen vierkante meter agrarische bebouwing vrij. Daarvan kan de helft prima geschikt gemaakt worden voor woningen.”

Jaarsma zegt ’zijn hart vast te houden’ voor lokale politici die alleen binnenstedelijk willen bouwen. „Dan is het voor projectontwikkelaars namelijk niet interessant, omdat het gewoon te duur wordt. Vaak middelen zij prijzen binnen de bebouwde kom met die van goedkope woningen aan de rand van de stad.”

Martijn Verwoerd, beleidsadviseur van Bouwend Nederland, stelt: „Er is eigenlijk maar één recept om uit de huidige situatie te komen: bouwen, bouwen en bouwen in het weiland. Je kunt daar betaalbare woningen ontwikkelen, mooi ingepast in het groen. Veel gemeenten willen dat helaas niet, maar het is onvermijdelijk. Als je het niet doet, gaan de huizenprijzen nog verder omhoog en wordt de tweedeling op de woningmarkt nog groter.”

Volgens Verwoerd is het jaar 2018 ’nog niet verloren’: „Er is veel activiteit. Maar er moet nu worden getrokken aan de plannen voor 2020 en verder. Want als er niets gebeurt om de plannen te versnellen, zien we de woningbouw afkoelen.”

Minister Ollongren benadrukt dat zij door de decentralisatie niet kan bepalen waar er precies wordt gebouwd. Zij wijst wel op genomen maatregelen, zoals de ingevoerde mogelijkheden om sneller nieuwbouw te realiseren door stroperige procedures te verkorten. Tegelijk erkent Ollongren ’dat er te weinig gebeurt’ als zij geen aanjagende rol speelt. De bewindsvrouw zegt gemeenten en provincies daarom te wijzen op hun rol. „Ik ben volop in gesprek met de regio’s waar de nood het hoogst is.”

Ollongren heeft bij gemeenten en provincies aangekaart niet alleen binnen de huidige stadsgrenzen, maar ook in het groen te bouwen. Een standpunt van de D66-minister dat haar in eigen (milieubewuste) partij niet in dank wordt afgenomen.

Economen wijzen erop dat Den Haag al dan niet tijdelijke maatregelen kan nemen om de positie van starters op korte termijn iets te verbeteren. „Je kunt starters in deze oververhitte markt meer kansen geven om een woning te kopen door bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting voor hen te verlagen”, noemt woningmarkteconoom Philip Bokeloh van ABN Amro één van de opties. „Tegelijk zou je hun concurrentiepositie kunnen verbeteren door de overdrachtsbelasting voor beleggers die woningen kopen te verhogen.”

Een andere mogelijkheid is het versoepelen van de hypotheekvoorwaarden voor starters. „Je zou kunnen denken aan het verruimen van de periode van dertig jaar om een hypotheek af te lossen. Als je een woning van 265.000 euro in 35 jaar mag terugbetalen, dan betaal je jaarlijks 7500 euro in plaats van 9000 euro.”