In de troonrede stond het weer: er moeten jaarlijks 75.000 nieuwe woningen worden gebouwd. In mei werd deze ambitie door het huidige kabinet voor het eerst in de Nationale Woonagenda geformuleerd. Dit aantal is nodig om het woningtekort op te lossen. Momenteel ligt de omvang van de nieuwbouw op ongeveer 60.000 woningen per jaar. Er is een toename van 25% nodig om op 75.000 uit te komen en te verhinderen dat het woningtekort verder toeneemt. De kans dat dit de komende jaren lukt is bijzonder klein. Een voorspelling voor de omvang van de nieuwbouw voor het komende jaar kan worden ontleend aan het aantal verleende vergunningen voor de bouw van woningen. Het aantal vergunningen stijgt niet, maar daalt de laatste maanden en ligt nu op een niveau van 68.000 op jaarbasis. Bovendien leiden niet alle vergunningen tot nieuwbouw omdat een deel niet wordt gebruikt. Het woningtekort zal de komende jaren dus verder toenemen. Daarmee zal de huidige problematiek op de woningmarkt, stijgende prijzen en te weinig woningen voor starters, groter worden. Wat is er aan de hand en welke oplossingen zijn er?

‘Het huidige tekort aan bouwcapaciteit is een gevolg van het falende rijksbeleid tijdens de crisis’

Het kernprobleem is een tekortaan bouwcapaciteit en bouwmaterialen. Daardoor is het lastig meer te bouwen. Het huidige tekort aan bouwcapaciteit is een gevolg van het falende rijksbeleid tijdens de crisis. Toen zijn wel enkele, overwegend symbolische maatregelen getroffen om de daling van de bouwproductie te beperken. Andere maatregelen hadden juist het tegenovergestelde effect. Door de invoering van de verhuurderheffing in 2013, oplopend tot €1,7 mrd per jaar, hebben woningcorporaties hun nieuwbouw sterk verlaagd, terwijl zij toen de belangrijkste opdrachtgevers waren. Dit gevolg is indertijd voorspeld en door het kabinet, zo leek het wel, beschouwd als wenselijk. Mede hierdoor is de bouwproductie tijdens de crisis gedaald. In plaats van een anticyclisch bouwbeleid om de neergang te compenseren, is er in feite een procyclisch beleid gevoerd.

Grote uitstroom

Van de 480.000 bouwvakkers die er in 2008 waren, hebben maar liefst 230.000 bouwvakkers tijdens de crisis de bedrijfstak bouwnijverheid verlaten, waarvan 200.000 definitief. Er is wel nieuw instroom geweest, maar nog onvoldoende. Het tekort aan bouwcapaciteit dat er nu is, verhindert niet alleen om de bouwproductie verder te laten toenemen, maar leidt ook tot sterk stijgende bouwkosten. Daardoor moet er vaak opnieuw onderhandeld worden door de opdrachtgever met de aannemer of projectontwikkelaar over de hoogte van de aanneemsom. Op z’n best heeft dit een vertragend effect op de nieuwbouw, maar het kan er ook toe leiden dat de bouw niet doorgaat.

Spook van woningoverschot

Er is meer aan de hand dan alleen een ingezakte bouwproductie. Met regelmaat duikt in de discussie het spook van het woningoverschot op. Dat spook waart al rond vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw. Elk decennium is er wel een onheilsprofeet, die ervoor waarschuwt dat er in de verdere toekomst te veel woningen zullen zijn. Ook dit keer weer. In september 2014 toen de woningbouw met circa 45.000 woningen per jaar op zijn dieptepunt was, kwam het Planbureau voor de Leefomgeving met het bericht dat er minder nadruk op nieuwbouw gelegd moet worden. Anders zou er in 2030 een woningoverschot zijn.

Deze waarschuwing, die in de media breed werd uitgemeten, heeft het ontwikkelen van toekomstige plancapaciteit niet bepaald bevorderd. Ook kon het bericht worden beschouwd als ondersteuning van het rijksbeleid dat de daling van de woningbouw op z’n beloop liet. Een woningoverschot is als een fata morgana; het schuift steeds verder op. Iedere keer blijkt dat de groei van het aantal huishoudens wordt onderschat. In het verleden door een sterkere gezinsverdunning dan voorzien; de laatste jaren door een grote immigratie.

Gedane zaken nemen geen keer, maar er kunnen wel lessen worden geleerd. De belangrijkste les is dat de rijksoverheid fluctuaties in de woningbouwproductie vanuit een langetermijnperspectief met anticyclisch beleid zou moeten compenseren. Dit sluit aan bij de algemene constatering die econoom Coen Teulings onlangs in zijn boek ‘Over de dijken’ heeft gedaan. In Nederland is door een te strak bezuinigingsbeleid de crisis dieper geweest en heeft langer geduurd. De bedrijfstak bouwnijverheid heeft hiervoor een zware tol betaald. Een herhaling zou bij een volgende economische crisis voorkomen moeten worden door een anticyclisch beleid. Verder zou op de korte termijn enige consistentie in het rijksbeleid ook behulpzaam kunnen zijn bij het realiseren van meer nieuwbouw.

Rol woningcorporaties

Voor de toename van de nieuwbouw zijn woningcorporaties een belangrijke partij. Enerzijds wordt van woningcorporaties verwacht dat zij meer nieuwbouw gaan realiseren. Niet alleen sociale huurwoningen, maar ook huurwoningen in het middensegment, waar een grote behoefte aan is. Anderzijds dreigen de heffingen die woningcorporaties moeten opbrengen de komende jaren sterk op te lopen. Het gaat dan om de verhuurderheffing die toeneemt door de stijgende WOZ-waarde van de woningen, en om een stijgende vennootschapsbelasting. Het voornemen van het kabinet om de aftrekbaarheid van rentelasten bij de vennootschapsbelasting te beperken vanwege belastingontwijking van internationale ondernemingen (de zogenaamde earningsstrippingmaatregel), treft woningcorporaties onevenredig zwaar. Dit gaat ten koste van de nieuwbouw. Als dit gebeurt, dreigt de geschiedenis zich te herhalen: ‘penny wise, pound foolish’.