Afgelopen week kwam het Kadaster met het bericht dat steeds minder starters een woning kopen. Bovendien versmalt de leeftijdsklasse die wel koopt. Met name onder 25 jaar en boven 35 jaar wordt er minder gekocht. Dit bericht gaf aanleiding tot stevige reacties: ‘Starters delven het onderspit op de woningmarkt’ en ‘Starters missen de boot en er ontstaat een verloren generatie’. Is hier sprake van overdrijving om de aandacht te trekken, of is het dramatische beeld terecht?

Tijdens de crisis op de woningmarkt was het aandeel van de koopstarters onder alle kopers relatief hoog. In de periode 2009 – 2013 lag het aandeel tussen 50 en 55%. Vervolgens is met het herstel van de woningmarkt het aandeel van de koopstarters voortdurend gedaald en ligt het nu op iets meer dan 30%. Het aandeel van de doorstromers is in gelijke mate gestegen. Tijdens de crisis was het voor een doorstromer lastig om te verhuizen, zodat er daarna een forse inhaalvraag is ontstaan. Hierdoor is dus het dalende aandeel van de starters veroorzaakt.

Aantallen geven een ander beeld. Het aantal starters bedraagt sinds het derde kwartaal van 2015 gemiddeld 20.000 per kwartaal en dat is min of meer stabiel gebleven tot en met het laatste kwartaal van 2017. Dit verandert in de eerste helft van 2018. Er is dan een forse daling van het aantal starters met circa 15%. Op deze daling is de berichtgeving van het Kadaster gebaseerd.

Verkrapping

Maar, en dat is voor een goed interpretatie belangrijk, het aantal doorstromers daalt in de eerste helft van 2018 nog sterker. In het vierde kwartaal van 2017 waren er ruim 44.000 doorstromers en dat zakte in het eerste en tweede kwartaal van 2018 terug naar 35.000, een daling van 20%. Er is sprake van een forse verkrapping op de koopwoningmarkt en daar hebben, zo laten de cijfers zien, doorstromers meer last van dan starters.

De verkrapping komt vooral door minder aanbod. Doorstromers zetten in toenemende mate hun oude woning pas te koop als ze de nieuwe woning hebben gekocht. In de crisis was het precies andersom waardoor er toen veel aanbod was. Nu het tegenovergestelde aan de orde is, stagneert de doorstroming en daar hebben ook de starters last van, zij het in mindere mate dan de doorstromers.

De cijfers alleen geven nog geen reden voor rampspoedige berichtgeving over de koopstarter, maar ze vertellen niet het volledige verhaal. Als een doorstomer niet kan verhuizen is dat vervelend; als een koopstarter geen woning kan vinden is dat wellicht problematischer. Het is ontegenzeggelijk het geval dat de koopstarter een zwakke positie heeft op de woningmarkt. Vaak wordt daarbij gewezen op de sterk gestegen koopprijzen waardoor er voor starters te weinig betaalbare koopwoningen meer zijn. Hoge prijzen zijn echter het gevolg van de werking van de woningmarkt en niet de oorzaak van het probleem.

Dat koopstarters vaker dan voorheen aan het kortste eind trekken komt omdat de koopstarters ten opzichte van de concurrentie vaak het onderspit delven. Die concurrentie bestaat met name uit doorstromers, particuliere beleggers en expats. Tegen deze drie groepen moet de koopstarter het in de woningmarktarena opnemen.

Doorstromers kunnen meer bieden omdat ze de overwaarde van de oude woning hebben en de bestaande hypotheek met de gunstige fiscale voordelen kunnen meenemen. De starter heeft minder fiscale voordelen.

Ook particuliere beleggers kunnen meer bieden. De koopstarter is gebonden aan een maximale hypotheek die hem beperkt in het bieden op de koopwoning. Omdat er geen regelgeving is die hem verhindert dat hij wel een (te) hoge huur betaalt, kan de belegger mede op basis van een hoge huur meer bieden voor de woning om die vervolgens te verhuren aan een starter die wellicht liever had willen kopen.

Tot slot zijn de expats de afgelopen tijd actief geworden op de koopwoningmarkt. In het verleden was het gebruikelijk dat een expat een woning huurde. Dat is mede door het hoge huurniveau in de vrije sector veranderd. Expats kopen nu op grote schaal. Met de fiscale voordelen, die zij in de inkomenssfeer hebben, kunnen zij ook meer bieden dan veel koopstarters. Koopstarters staan zo achteraan in de rij.

Concurrentiepositie

De positie van de starter kan alleen verbeterd worden als de starter beter opgewassen is tegen de concurrentie. Dat is niet eenvoudig. De gebruikelijke reactie is de starter meer subsidie te geven. Daarmee wordt de concurrentiepositie verbeterd, maar het draagt ook bij aan een verdere prijsopdrijving.

Het versoepelen van de hypotheekvoorwaarden is ook een mogelijkheid. Dat leidt tot een hogere hypotheekschuld. Met een hogere schuld kan de koopstarter meer bieden, maar hij loopt dan ook een groter vermogensrisico. En het levert eveneens een extra prijsstijging op.

Expats kan het fiscale inkomensvoordeel worden ontnomen. Dat was ook het voornemen van het kabinet, maar is nu getemporiseerd. Expats verder belemmeren om een woning te kopen, past echter niet bij de internationalisering van de arbeidsmarkt.

Een andere optie is om het voor de particuliere beleggers minder aantrekkelijk te maken om een koopwoning om te zetten in een huurwoning. Bijvoorbeeld door in die situaties een hogere overdrachtsbelasting te heffen. Het maatschappelijk belang van beschikbaarheid van koopwoningen voor starters moet dan worden afgewogen tegen een vrije marktwerking. De positie van de koopstarter zal hoe dan ook lastig blijven.