cobouw.nl – Nouska du Saar, 22 december 2023

Grondeigenaren hebben invloed op wat voor woningen er verrijzen, bevestigt Kadaster-onderzoek. Wat betekent dat voor de bouw van betaalbare woningen?

Degene die grond bezit, heeft flink invloed op wat er op die plek uiteindelijk aan woningbouw wordt gerealiseerd. Dat blijkt uit onderzoek van het Kadaster dat vorige week is gepubliceerd. Is een marktpartij, zoals een projectontwikkelaar of belegger, in een gebied grondeigenaar, dan komen er relatief meer koop- of beleggingshuurwoningen.

Dat geldt net zo goed voor woningcorporaties. Als volkshuisvesters grondposities bezitten in een te ontwikkelen woongebied, verrijzen er veel meer sociale huurwoningen. Hebben corporaties geen enkele grondpositie in een ontwikkelgebied, dan komen daar juist aanzienlijk minder sociale huurwoningen. Deze dynamiek bemoeilijkt het bouwen van sociale huurwoningen.

Wie bezit, bepaalt

Zelfs als een marktpartij de grond jaren geleden heeft doorverkocht aan een gemeente of particulier, wordt deze bebouwd met een hoger aantal koop- en huurwoningen. Afspraken die voormalige grondeigenaren hebben opgesteld met kopers, drukken dus hun stempel op de uiteindelijke nieuwbouw die er komt.

Het Kadaster keek voor zijn onderzoek naar het ‘historisch’ grondbezit sinds 2005. De onderzoekers analyseerden bijna 160.000 woningen met het bouwjaar 2019 tot en met 2021. Ze keken uitsluitend naar bouwprojecten met minstens vijftig woningen. Voor 37 procent van alle particuliere koopwoningen geldt dat de grond eronder sinds 2005 op enig moment in handen is geweest van een marktpartij. Ook 40 procent van de opgeleverde beleggingshuurwoningen verrees op terrein van marktpartijen.

Bij sociale huurwoningen is de grond vaak juist in handen geweest van een gemeente (44 procent) of corporatie (bijna 40 procent). Een klein deel van de koopwoningen werd zelfstandig door particulieren gebouwd op losse kavels.

Links staat de grondeigenaar voorafgaand aan de overdracht aan de eindgebruiker, rechts het type woning dat op de grond is ontwikkeld. ‘Stichtingen’ zijn vrijwel altijd woningcorporaties. ‘Overige huurwoningen’ komen vaak in de vrije sector terecht. Bron: Kadaster, ‘Grondeigendom en woningbouw’ (2023)

Gevolgen voor woondeals

Zo’n 40 procent van de koopwoningen tussen 2019 en 2021 is gebouwd op grond van gemeenten. Een flink aandeel, maar op die grond kan wel een bouwclaim liggen, nuanceert onderzoeker Hans Wisman van het Kadaster. Een ontwikkelaar verkoopt de bouwgrond in dat geval aan een gemeente met de afspraak dat hij het terrein verder mag ontwikkelen zodra het bouwrijp is gemaakt.

De onderzoekers constateren dat “eigendomsverhoudingen van invloed zijn op de mogelijkheden om te kunnen sturen op woningbouwprogramma’s”. Via een grondpositie kan een marktpartij invloed uitoefenen en kan het lastiger worden voor overheden om bepaalde woningbouwafspraken na te komen. Het Rijk, provincies en gemeenten hebben bijvoorbeeld woondeals gesloten om tot en met 2030 ruim 900.000 woningen te bouwen. Twee derde daarvan moet betaalbaar zijn.

Een marktpartij wil weliswaar ontwikkelen, maar zal opzien tegen een al te groot aantal betaalbare betaalbare woningen (tot ongeveer 800 euro per maand voor huurwoningen en tot 355.000 euro voor koopwoningen). Daarmee valt immers minder rendement te behalen. De onenigheid kan leiden tot langdurige onderhandelingen, bijvoorbeeld als een gemeente 40 procent sociale huur nastreeft en de grondeigenaar inzet op een lager percentage.

Strategisch grondbezit loont

Het Kadaster constateert ook dat een grondpositie, hoe klein ook, de eigenaar meer invloed geeft op het woningbouwprogramma. Onderzoekers van het eigendomsregister keken hiervoor naar grotere nieuwbouwwijken met minstens honderd woningen.

Heeft of had een ontwikkelaar een strategische grondpositie in een wijk in binnenstedelijk gebied, dan schoot het aandeel koopwoningen er omhoog van gemiddeld 36 procent naar ruim de helft. Ook buiten de stad speelde deze dynamiek, maar daar worden volgens het Kadaster sowieso al meer koopwoningen gebouwd. Grote projectontwikkelaars bezitten veel lappen grond buiten de stad, bleek eerder uit onderzoek van Cobouw.

Hebben corporaties geen grond, dan komen er nauwelijks sociale huurwoningen

Een grondpositie van een corporatie leidt daarentegen altijd tot een hoger aandeel sociale huurwoningen. Hoe groter het grondbezit, des te meer sociale huurwoningen, tot ruim 30 procent. Het aandeel sociale huurwoningen blijft steken bij gemiddeld 10 procent op plekken waar corporaties helemaal geen grond in handen hebben.

Een gebrek aan corporatiegrond lijkt de realisatie van sociale huurwoningen dus in de weg te zitten. Terwijl ook corporaties zich aan woningbouwafspraken te houden hebben: zij moeten de komende jaren 250.000 woningen voor de sociale huursector leveren. Hun grondbezit is de afgelopen jaren echter afgenomen. Om hun budgetten rond te krijgen, hebben ze juist grondposities verkocht.

Transparante grondmarkt

Het onderzoek bevestigt een aanname die economisch logisch klinkt: grond die in commercieel bezit is, wordt vaker bebouwd met koopwoningen. Ontwikkelaars investeren immers in grond om eraan te verdienen. En sociale huurwoningen leveren marktpartijen doorgaans minder rendement op. Toch voegt het onderzoek nieuwe informatie toe, zegt onderzoeker Wisman. “Het is voor zover bekend altijd een onbewezen veronderstelling geweest.”

Het onderzoek roept de vraag op of gemeenten voor de haalbaarheid van hun woningbouwplannen eerder naar het grondeigendom moeten kijken. Ontwikkelaarsvereniging Neprom vindt dat geen slecht idee. Het ministerie van Binnenlandse Zaken, dat het Kadaster-onderzoek financierde, was deze week niet in de gelegenheid om commentaar te geven.

Neprom: geen bewijs voor machtspositie
 
Directeur van ontwikkelaarsvereniging Neprom Jan Fokkema kijkt niet op van de resultaten van het Kadaster-onderzoek. Grond verwerven is kapitaalintensief en een sluitende businesscase is cruciaal voor marktpartijen.
 
“Op de ontwikkeling van sociale huurwoningen valt over het algemeen geen rendement te behalen. Voor gemeenten en corporaties speelt dat rendement niet of veel minder.” Daarmee is volgens Fokkema niet gezegd dat wie de grond heeft, ook de macht heeft. Gemeenten hebben meestal voldoende maatregelen om wel woningbouwafspraken af te dwingen.
 
“Ook op gronden van marktpartijen worden aanzienlijke aantallen sociale huurwoningen en middensegmentwoningen gebouwd, blijkt uit het onderzoek. Maar de businesscase is daar wel leidend.” Het lijkt de directeur geen slecht idee als gemeenten dichter op de grondmarkt zitten en hun woningbouwplannen sturen op basis van kennis over wie de grond bezit.