Rijker, hechter en schoner — het onlangs verschenen ‘Panorama Nederland’ van het College van Rijksadviseurs is een optimistische schets voor de ruimtelijke toekomst van ons land. Ik wil het optimisme van de samenstellers — (Rijksbouwmeester) Floris Alkemade cum suis — graag delen, maar ik mis in het rapport urgentie en handvatten voor de markt.

Volgens het CRA willen Nederlanders in de steden wonen, werken en leven, met alles wat ze nodig hebben op loop- en fietsafstand. De Rijksadviseurs willen daarom alleen nog bouwen binnen de stadsgrenzen toestaan. Tegelijkertijd moet er meer aandacht komen voor duurzame energie, stedelijk groen, de betaalbaarheid van de woningen en sterk verbeterd openbaar vervoer.

Het debat over binnenstedelijk versus buitenstedelijk bouwen verzandt al jaren in een ideologische discussie. Dat is zinloos: beide zijn hard nodig om alle Nederlanders te kunnen laten wonen, werken en recreëren. Tot aan 2030 moeten er een miljoen nieuwe en betaalbare woningen bijkomen om onze groeiende en vergrijzende bevolking te kunnen huisvesten. Een enorme opgave, waaraan de Rijksadviseurs opzichtig voorbijgaan. De ruimte in de steden is eenvoudigweg te schaars om in die behoefte te kunnen voorzien. Dat betekent niet dat we klakkeloos moeten bouwen in het groen. Integendeel, maar we ontkomen er niet aan om nieuwe woonlocaties aan te wijzen als we de woonvraag in ons land werkelijk serieus nemen.

Een integrale aanpak is nodig om verstedelijking, vergrijzing en klimaatopgave het hoofd te bieden. De markt heeft veel te bieden: kennis, financiële en economische draagkracht, werkgelegenheid en oplossingen voor infrastructurele opgaven en de klimaatagenda.

Om die participatie goed in te kunnen vullen zijn duidelijke publieke kaders, rolvastheid en een heldere taakverdeling tussen overheid en markt nodig. Het CRA blijft echter steken in ideologische bespiegelingen.

De Rijksadviseurs willen zoveel mogelijk meerwaarde creëren, waarbij ook voor vastgoed en infrastructuur alles draait om maatschappelijk rendement. Het CRA gaat hier voorbij aan het feit dat de steden voor het overgrote deel privaat bezit zijn — van investeerders en particulieren. De markt wil graag bijdragen aan sociaal-maatschappelijk rendement, mits het economisch rendement niet wordt afgekalfd.

Het CRA lijkt echter uit te gaan van een maakbaarheid die alleen mogelijk is wanneer ‘vastgoed’ ‘publiek goed’ wordt. De markt wordt immers niet betrokken, maar krijgt een wensbeeld opgelegd. De vraag is dan gerechtvaardigd: wiens panorama is dit eigenlijk? Niet dat van de huizenbezitter of de investeerder.

Het is ook niet het panorama van de echte ‘klant’ van de overheid, wij allemaal. Willen alle Nederlanders wel in de stad wonen? Uit onderzoek blijkt dat vooral mensen met een hoog inkomen die wens hebben. Zij kunnen op vakantie gaan en buiten de stad recreëren. Mensen met een lagere sociaaleconomische status hebben die mogelijkheid veel minder. Omgekeerd hebben ook regio’s te maken met vergrijzing en andere demografische factoren, waar het CRA zich geen rekenschap van geeft.

Als we willen voldoen aan de ambitie van de regering om 75.000 woningen per jaar te realiseren, moeten we nu keuzes maken. Binnenkort presenteert de regering de Nationale Omgevingsvisie. In plaats van een top-down opgelegd wensbeeld als Panorama Nederland, zou dit een visie voor de ruimtelijke ordening van Nederland moeten zijn die ook gedragen wordt door gemeenten en provincies.

Een visie die de basis is voor investeringsbeslissingen en handvatten biedt wanneer belangen tegenstrijdig zijn. Als de overheid die regiefunctie pakt, kan deze woningbouwopgave de motor zijn voor de verdere, duurzame ontwikkeling van Nederland.

Pieter Hendrikse is ceo bij vastgoedadviseur JLL.